来源：不良资产头条炫多配资
在江东省山川市锦绣区核心商圈，天地购物广场是当之无愧的标志性商业体——10炫多配资.5万平方米的空间内，国际品牌旗舰店与连锁主力店沿走廊密集排布，橱窗陈列随季节更新；2.5万平方米的地下停车场出入口，早晚高峰时总能看到排队等候的车流，日均客流量稳定在3万人次以上，周末更是人头攒动。但鲜少有人知晓，这座承载着城市商业活力的地标背后，藏着澳籍商人欧阳灿然精心设计的股权与债炫多配资务架构。2019年之后，这里更沦为一场涉及近20亿元债务、多方主体激烈博弈的不良资产“对抗现场”，其复杂程度与行业影响，在不良资产处置领域引发持续关注。
01
未雨绸缪，产权与运营的三元分立架构
欧阳灿然在创立天地购物广场之初，经高人指点，安排了一系列精密的股权与业务架构，实现了产权与运营权的分离。他以个人名义实际掌控天地集团，再由天地集团出资设立天地控股，天地控股又单独成立子公司荣华投资——将天地购物广场的权属登记在该公司名下，形成“集团-控股-项目公司”的三层产权架构。
而广场的物业管理权，却被刻意剥离至天爱物业管理公司（下称“天爱物管”）。这家公司虽由欧阳灿然实际控制，但通过多层股权代持规避了股权穿透，双方签订的物业服务合同期限则长达20年。欧阳灿然还定了规矩：天爱物管独立收取物管费，且不为任何关联方的债务提供担保。
这套“控制-产权-管理”的三元分立体系，日常运作有着清晰的权责划分，荣华投资作为产权方，负责与商户签订租赁合同并收取租金；天爱物管按20元/平方米/月的标准向商户收取物管费，同时从荣华投资处承租了地下及露天停车场，每季度走账形成规范的租赁记录（租期至2030年底，却从未任何公开）。
从表面看，这套架构似乎是为了优化税务结构、实现专业化运营，但业内人士清楚，欧阳灿然的核心目的，是通过产权与运营权的分离，为日后应对债务风险、持续掌控商业体埋下“防火墙”——一旦集团层面出现债务问题，荣华投资与天爱物管的独立架构，能为他争取更多操作空间。
02
债务形成，扩张周期的三重融资
2015年，国内房地产行业进入扩张周期，市场上房企拿地、开发的热情高涨。彼时的天地集团虽已拥有天地购物广场这一优质资产，但欧阳灿然并不满足，计划拓展多个商业地产项目，急剧扩张的战略让集团面临巨大的资金缺口，也催生了后续的三重债务。
2015年3月，天地集团与本川信托签订《信托贷款合同》，约定，天地集团作为借款人，荣华投资作为抵押人，贷款金额10亿元，期限5年（2015年4月1日至2020年3月31日），年利率8%，利息按季度支付，荣华投资以天地购物广场10万平方米有证物业（当时评估价值18亿元）提供抵押担保，办理了不动产抵押登记；天地控股以其所持荣华投资60%的股权、香港荣发商贸有限公司（下称“香港荣发商贸”）以其所持荣华投资40%的股权提供股权质押；天地控股及欧阳灿然本人分别书面承诺对全部债务承担连带清偿责任。
2016年1月，为进一步补充流动资金，天地控股作为借款人，向当地农商行申请7000万元贷款，期限5年，年利率按同期LPR上浮30%计算。此次贷款的抵押资产是天地购物广场2.5万平方米的地下停车场，由荣华投资办理了抵押登记；同时，天地集团作为关联方，为该笔贷款提供连带责任保证。为防变故，欧阳灿然刻意隐瞒了停车场已出租给天爱物管的事实。
除公司融资外，欧阳灿然自2015年起，还以个人名义陆续向民间债权人（包括亲友及生意伙伴）借款1.7亿元，约定年利率高达20%。为增强债权人信心，欧阳灿然安排荣华投资为该笔借款提供连带责任保证，并出具了正式的《保证合同》，资金全部用于补充天地集团的流动资金及省外项目前期投入。
03
债务违约，现金流危机与对抗预案启动
2019年下半年，房地产行业调控收紧，融资环境恶化，天地集团多个项目因资金链断裂陷入停摆——工地停工、供应商催款、农民工讨薪等问题接连出现，集团资金状况急转直下。此时，仅天地购物广场能产生稳定现金流，每月租金约1000万元、物管费约200万元、停车费约50万元，合计月收入约1250万元。
但这笔收入需同时支撑集团总部的日常开支、省外项目的债务逾期罚息，以及民间借款的高息还款，收支缺口逐渐扩大。欧阳灿然尝试通过“拆东墙补西墙” 的方式维持——用新的民间借款偿还旧债利息，挪用广场租金支付省外项目的应急款项，但这种方式仅能短期缓解，无法解决根本问题。
在连续两个月未能足额支付民间借款利息后，欧阳灿然意识到债务规模已远超自身偿还能力，遂启动了早已谋划好的系统性对抗预案。2019年12月，天地集团首次拖欠本川信托的季度利息，金额达2000万元，债务开始违约，一场持续五年的博弈就此拉开序幕。
04
谋划布局，边缘操作与
“民事纠纷”
早在2019年7月，欧阳灿然便开始为后续的债务对抗铺路。他通过中间人找到江东省山区一名50岁农民，支付5万元好处费后，将荣华投资的法定代表人变更为该农民，并刻制其私章，与公司公章一同交由财务人员保管。此后，他着手炮制法律文件、转移核心资产、设置纠纷隐患，核心思路是通过“边缘性操作”，将所有行为限定在“民事纠纷”范畴，避免触及刑事风险——但他并非法律专业人士，后续因贪念突破法律边界却未能察觉，为最终的被动局面埋下隐患。
欧阳灿然首先与相熟的民间债权人郑世豪串通，倒签《抵押合同》与《保证合同》，将天地购物广场5000平方米无证建筑（包括配套库房、设备机房及部分临时商铺）及中央空调、电梯等主要设备抵押给郑世豪，对应债权本金4000万元，抵押手续未办理登记，但约定“如到期未偿，抵押物归郑世豪所有”。
针对此前以小姨子名义向李灿然借入的3000万元，他安排天爱物管与李灿然倒签《保证合同》，将天爱物管的物管费收益纳入担保范围；2019年3月，悄悄以李灿然名义向仲裁委申请仲裁，主张还款；6月，在仲裁委的调解下，双方达成《执行和解协议》，约定“以天地购物广场地下及露天停车场的收益抵偿全部债务，租金仍由天爱物管支付，停车费由李灿然收取直至本息结清”，荣华投资在和解协议上盖章确认。7月1日，李灿然团队进驻停车场，更换保安与收费系统，正式接管停车费收取权，形成“收益权-债权”的闭环转移。
2019年12月，荣华投资与天爱物管联合向全体租户发送《费用调整通知函》，核心内容为，自2020年1月起，物管费从20元/平方米/月上调至40元/平方米/月，同步将租金从原标准下调20元/平方米/月，确保租户每月总负担不变；同时承诺，在7日内签署确认函的租户，可减免1个月物管费。
在商业合作中，租户因依赖广场的客流资源，往往处于被动地位。除3家国际品牌大店以“需总部审批”为由观望外，其余100余家门店均在期限内签署确认函。此次调整后，荣华投资的租金收入每月减少约210万元（10.5万平方米×20元），而天爱物管的物管费收入每月增加同等金额，相当于将部分租金收益转移至天爱物管——由于天爱物管无需为债务提供担保，这部分资金可规避后续的债权保全。
此外，两家公司还针对5000平方米无证建筑，补签《补交物管费协议》，由荣华投资按20元/平方米/月的标准，补付2010年初至2019年底的物管费，合计1200万元；2020年起，该部分建筑的物管费按40元/平方米/月计收，并约定“天爱物管应付荣华投资的停车场租金，可等额抵扣应交物管费”。协议中特意设置“300万元需在协议签署后10日内支付，逾期按日0.05%计收违约金”的条款，荣华投资故意逾期后，天爱物管立即向仲裁委申请仲裁，双方快速达成和解后又荣华投资又故意悔约。
2020年2月初，锦绣区法院应天爱物管的强制执行申请，向5家租金最大的租户送达《租金截留通知书》，要求其将应付荣华投资的租金支付至法院指定账户，限额1300万元；同时，法院采纳荣华投资与天爱物管的共同申请，以“保障商业体正常运营”为由，仅对相关租户点对点送达裁定书，无需在广场现场张贴，避免引发其他商户恐慌。期间，两家公司的工作人员还逐一上门向租户解释，称“只是临时配合法院流程，不影响正常经营”，安抚租户情绪。
为在后续的诉讼中拖延时间，欧阳灿然指使香港荣发商贸向锦绣区公安局报案，声称2015年与本川信托签订的《股权质押合同》上的公司公章，系前执行董事汪世安伪造，并提供了一份汪世安的“悔过书”。但汪世安早在2018年底便已移民加拿大，根本无法配合调查。这一操作的本质，是试图通过“先刑后民”的司法规则干扰本川信托后续的民事诉讼进程。
2020年2月底，在确认本川信托无法续贷后，欧阳灿然紧急推动两项措施，一是通知郑世豪向锦绣区法院申请财产保全，截留荣华投资的全部租金；二是与另外4名民间债权人（涉及本金1亿元）倒签《保证合同》，将荣华投资列为连带责任保证人，并更改管辖条款为“由**仲裁委仲裁”，随即申请仲裁并同步申请财产保全，要求截留荣华投资的租金收入。在欧阳灿然的协调下，上述案件均以“双方和解”或“债权人胜诉”快速结案，法院或仲裁委出具的《裁定书》《调解书》，为截留租金提供了“合法”依据。截至2020年3月本川信托贷款到期时，荣华投资的租金收入已被多家法院、仲裁委轮候截留，形成“多封叠加”的局面。
05
债
务爆雷，多方诉讼与
“维稳” 干预
2020年3月，本川信托10亿元贷款到期，天地集团无力偿还，且无法申请续贷，债务全面爆雷。各债权人纷纷采取法律手段，试图维护自身权益。
2020年5月8日，本川信托向山川市中级人民法院（下称“山川中院”）提起诉讼，主张天地集团偿还10亿元本金及利息、罚息，同时主张对荣华投资抵押的10万平方米有证物业享有优先受偿权，并申请财产保全。法院裁定查封天地购物广场全部有证物业，并截留荣华投资的租金收入——但此时，锦绣区法院已根据郑世豪等人的申请，对租金进行了首轮和多轮截留，本川信托的截留措施只能处于“轮候顺位”。
几乎同一时期，农商行在知悉本川信托起诉后，依据《借款合同》中“债务人涉及重大诉讼时，债权人有权提前收回贷款”的条款，向锦绣区法院提起诉讼，要求天地控股偿还7000万元本金及利息，并主张对地下停车场的抵押权。但由于本川信托已对广场有证物业申请首轮查封，农商行只能轮候查封；又因未能提供天爱物管与荣华投资的停车场租赁合同，法院未对停车费采取保全措施。
天地购物广场作为锦绣区的商业地标，直接带动周边餐饮、零售、住宿等行业发展，解决近2000人就业，在当地具有重要的经济与社会价值。欧阳灿然利用这一属性，及自身在当地多年积累的人脉资源，策划了一场“维稳施压”行动。2020年6月的一个营业日上午，荣华投资与天爱物管的50余名员工穿着统一工装，聚集在广场一楼中庭静坐，拉起“法院截留租金，员工无钱发薪”“保障就业，维护营商环境”的红色横幅，吸引大量市民围观拍照，部分商户因担心影响生意暂时停业。同时，欧阳灿然向锦绣区政府递交《关于保护天地购物广场营商环境的紧急报告》，将债务问题描述为“短期流动性困难”，声称“法院截留租金导致公司无法支付员工工资、缴纳税费，若处置不当，可能引发员工讨薪、商户撤店，甚至群体性事件”，恳请区政府“协调法院暂缓执行，保障广场正常运营”。
由于区主要领导不了解案件细节，且担心引发维稳风险，在报告上作出“请区政法委牵头，法院、商务局配合，妥善处理”的批示。随后，区政法委组织召开协调会，制定《关于天地购物广场租金监管的会议纪要》，确定了方案，即商户仍向荣华投资账户支付租金，荣华投资在每月15日前，扣除350万元运营费用（含员工工资、水电费、税费等）后，将余款划付至锦绣区法院指定账户，由法院依法处理。此时，本川信托的案件尚未取得生效判决，山川中院未要求锦绣区法院划付租金；锦绣区法院除向郑世豪等首轮申请人发放部分租金外，考虑到本川信托是抵押权人，后续收到的租金便停止发放，暂存于法院账户。尽管本川信托对《会议纪要》极为不满，但不满又如何？
06
疫情影响，租金缩水与利益侵占
2020年1月下旬起，受疫情管控影响，天地购物广场的客流量骤降70%，商户营收大幅下滑。2月至4月间，全体商户联合向荣华投资提交《租金减免申请》，要求减免3个月租金，部分餐饮、零售商户甚至提出减免50%的诉求；当地政府也发文倡导“业主为租户减免租金，共渡难关”，为商户的诉求提供了政策支持。
欧阳灿然趁机将此作为利益侵占的借口，他暗中安排3个小组，分别对接不同楼层的商户，以“需向集团申请、需协调法院同意”为由，暗示商户“支付一定比例的好处费，可优先获批减免”。例如，某餐饮商户为获得3个月租金减免向欧阳灿然指定的私人账户支付了20万元“好处费”；部分商户因经营困难，直接拖欠租金或关闭店铺跑路，导致荣华投资的实际租金收入大幅缩水。
2020年4月至9月间，荣华投资实际到账租金仅约500万元（为平时的 50%）。按此前的监管方案，荣华投资每月扣除350万元运营费用后，仅能向锦绣区法院划付150万元，远低于本川信托与农商行的预期。而两家法院因案件未进入执行程序，且需配合政府 “保障营商环境” 的要求，睁着眼闭着眼，未对荣华投资的费用扣除标准与租金收取及催收情况进行核查。
07
诉讼对抗，拖延程序拖延与干扰证据
通过多重程序手段拖延案件审理，是欧阳灿然对抗策略的核心。从诉讼材料送达、管辖权异议，到庭审举证、鉴定申请，他的对抗手段层层递进，将“程序正义” 异化为 “程序拖延” 的工具。
法院向天地集团、欧阳灿然送达诉讼材料时，欧阳灿然故意拒绝签收，材料被退回后，法院只能按法定程序进行公告送达—— 由于欧阳灿然是澳籍人士，公告流程更为复杂，仅送达程序便耗时3个月。
与此同时，天地集团以“公司注册地在江东省江春市，贷款资金收取账户开设在江春市，合同履行地不在山川市” 为由，向山川中院提出管辖权异议。尽管法院依据《民事诉讼法》驳回了该异议，但天地集团仍坚持上诉至江东省高级人民法院（下称 “江东高院”），上诉审理又耗时3个月。前后合计半年时间，案件才正式进入实体审理阶段。
进入庭审后，欧阳灿然一方的对抗手段更加密集，先后3次以 “财务人员离职导致凭证丢失”“关键合同原件存放在香港分公司，需跨境调取”“疫情导致境外证人无法出庭” 为由，向法院申请延长举证期限，每次延长1-2个月，累计拖延4个月；在法院指定的举证期限内，故意提交有明显瑕疵的证据材料——如缺少法定代表人签字的合同复印件、未加盖财务专用章的利息支付凭证、未注明日期的财务报表等，随后以“证据需补正”为由申请延期开庭，导致庭审多次中断；更为精妙的是，香港荣发商贸在庭审中突然提出，2015年与本川信托签订的《股权质押合同》上的公章系伪造，要求法院委托鉴定机构鉴定公章真伪，并提供了所谓“2015年以来公司唯一使用的公章” 作为样本（事后证实该公章为2018年后才启用）以及公安局的受理报案回执作证据。法院最终准许鉴定，又拖延了3个月的审理时间。
08
裁判结果，慎审之下的生效判决
对于这类涉及金额大、主体多、社会影响广的案件，法院在裁判时往往更为审慎，也不排除极个别法官审时度势、察颜观色，导致某些案件超出法定审限，但如此拖延通常令原告极为难受。
2022年5月，山川中院对本川信托案作出一审判决，判令天地集团向本川信托偿还10亿元本金及利息（按年利率8%计算），本川信托对荣华投资的抵押物业的变现价款享有优先受偿权；仅驳回“对逾期贷款同时计收罚息与违约金”的主张；对于香港荣发商贸的“公章属伪造”的抗辩，以“公安机关未立案侦查，且企业在经营中使用多枚公章属常见现象，现有证据无法证明公章伪造”为由，予以驳回。
香港荣发商贸不服一审判决，在法定期限内提起上诉，要求发回重审；而法院向欧阳灿然送达判决书时，又因他拒绝签收，不得不再次进行公告送达，案件因此再拖延。2023年5月，江东高院作出二审判决，维持一审结果，本川信托的债权终于得到生效法律文书确认。
几乎同一时期，农商行案的二审也尘埃落定。欧阳灿然特意安排一名担保人（天地集团的小股东），以“《保证合同》中未明确担保范围，仅应承担本金担保责任，不承担利息、罚息”为由提起上诉，尽管江东高院最终驳回上诉、维持原判，但仍拖延了2个月审理时间。
09
对抗执行，租赁与收益权异议
两份判决生效后，本川信托与农商行分别向法院申请强制执行。经两家法院协调，锦绣区法院将2020年6月至2023年5月间归集的9000余万元租金划付至山川中院（注：本川信托案查封前被截留的租金发放给了郑世豪等人），并将天地购物广场的处置权移交山川中院。山川中院扣除执行费后，将9000万元发放给本川信托；对于本川信托提出的“调查荣华投资转移、挪用租金情况”的诉求，法院以“属于另一法律关系，需另行起诉”为由，通知其“另循途径处理”。
但执行程序的启动，并未终结对抗，反而引发了新的异议。
天爱物管向山川中院提交《停车场租赁合同》，主张其已于2015年3月与荣华投资签订租赁合同，租期至2030年，要求法院“带租赁关系拍卖”（即拍卖后买受人需继续履行租赁合同）。2023年12月，执行法院经形式审查，认定该租赁符合“先租后抵”的情形，裁定支持该异议。
紧随其后，李灿然也向山川中院提交《仲裁裁决书》《执行和解协议》及停车场交接记录，主张其已通过债务抵偿获得停车场收益权，要求法院在拍卖时保障其继续收取停车费的权益。执行法院以“租赁行为和抵偿行为均发生在法院查封前，且已实际履行”为由，裁定该收益权合法有效。
农商行不服上述两份裁定，认为“租赁与收益权均系欧阳灿然为阻碍执行恶意设置”，于2024年1月向山川中院提起执行异议之诉。
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债权转让，机构退出与新主体入场
面对复杂的执行对抗与漫长的处置周期，本川信托与农商行均面临“处置成本高、回收周期长、不确定性大”的困境，最终尝试通过债权转让退出。
2024年3月，欧阳灿然掌握农商行的意图后，找到生意伙伴魏世扬，协商由魏世扬收购农商行的7000万元债权，并约定“欧阳灿然保底，收益由双方按6:4分成”。魏世扬随后以“世扬公司”名义，向农商行提出以本金7折（即4900万元）收购债权的要约。
农商行经内部法律部门及外聘律师论证后认为，根据当前掌握的证据材料和异议裁定查明的事实，执行异议之诉的胜诉率不足30%，即便胜诉，因场地被第三方占据，处置难度极大，债权回收周期可能超过3年；继续诉讼需额外支出诉讼费、律师费，成本与收益不匹配。2024年6月，农商行通过资产交易平台将该债权挂牌转让，最终由世扬公司以4900万元摘牌；7月，双方完成债权交割，世扬公司向法院申请变更执行主体，农商行正式退出。
本川信托的处境更为艰难，2020年5月至2024年5月，4年间累计支出诉讼费、律师费、保全费超600万元，仅收回9000万元；加之监管部门对信托公司的要求日益严格，本川信托需尽快处理该笔不良债权，以满足监管指标。
2024年6月，背景深厚的华特投资通过中间人介入，与本川信托展开谈判。双方协商3个月后确定方案，华特投资以10亿元收购债权本金，联合央企资产管理公司（AMC）设立特殊目的实体（SPV）作为受让方，其中央企AMC提供7亿元优先级资金，年化利率7.5%，期限2年，华特投资出资3亿元作为劣后级资金。
2024年10月中旬，上述SPV向本川信托支付10亿元，双方完成债权交割，SPV随即向山川中院申请变更执行主体，荣华投资以“债权转让未履行通知义务”“国有金融债权未通过公开竞价转让，程序违法”为由提出异议，被驳回之后更向江东高院申请复议，但最终又被驳回——华特投资主导的SPV正式成为新的债权人。
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债权人的反击，从被动应对到主动破局
与本川信托、农商行此前的被动应对不同，华特投资介入后，并未陷入欧阳灿然设置的程序纠缠，而是迅速整合资源、制定策略，以精准打击的方式瓦解对抗，推动处置进程加速。
为打破司法程序的拖延困局，华特投资首先邀请5位江东省人大代表、3位山川市政协委员，召开“天地购物广场纠纷长期未结，影响营商环境”专题汇报会。会上，华特投资详细介绍了案件背景、处置难点及对当地商业环境的影响，提供了法院查封、租金截留、商户流失等相关证据材料。代表与委员们认为“该案件已成为不良资产处置的‘堵点’，影响市场信心”，联合签署《关于依法加快处置天地购物广场不良资产的建议》，送至山川中院主要领导。该领导收到建议后，作出“依法快速处理，保障债权人合法权益，维护营商环境”的批示，要求执行局成立专班推进案件，这一举措为后续处置扫清了关键的程序障碍。当然，华特投资是如何邀请到“有影响人士”以及如何将该《建议》快捷送至院领导的门道和技巧，外人无从考究。
在解决程序拖沓问题的同时，华特投资将突破口对准了债务的实际控制人欧阳灿然。考虑到欧阳灿然长期在香港遥控指挥，极少入境，华特投资向山川中院申请限制其出境，理由为“欧阳灿然系债务实际控制人，频繁往返境内外，存在转移资产、逃避执行的可能”。尽管限制出境手续繁琐（需经法院、公安、边检多部门协调），但得益于领导批示，该措施在1个月内落地，边检部门将欧阳灿然列入“限制出境人员名单”。
2024年11月，欧阳灿然因私事临时入境，返回香港途经海关时被边检人员截留。海关当即通知山川中院，欧阳灿然在海关羁押室滞留12小时，期间多次与律师沟通无果，首次体验到失去自由的压力，最终承诺3日内筹集500万元偿还部分债务，并签署《还款承诺笔录》。华特投资为后续协商留有余地，同意法院暂不采取拘留措施，仅要求欧阳灿然“不得出境，每月向法院报告行踪”——这一操作成功打破了欧阳灿然的“境外遥控”模式，迫使他不得不直面处置问题。华特投资不小气，将收到的500万元全付了律师费。
要彻底瓦解对抗，还需从证据层面击破欧阳灿然的虚假操作。华特投资通过特殊渠道，联系上天爱物管前财务主管（2023年因“业绩不达标”被辞退，心存不满），之后更以“法院有偿举报”及媒体宣传的方式作掩护，获取了天爱物管与荣华投资“串通操作”的核心证据——包括倒签的《补交物管费协议》复印件、伪造的商户催缴记录、欧阳灿然签字确认的“仲裁应对方案”、两家公司共用财务系统的后台数据等。
这些证据直接证实，天爱物管与荣华投资实为“一套人马、两块牌子”——某笔员工的社保费曾经由同一账户缴纳、二家公司的报表中出现过同一出纳的私章、重大决策由欧阳灿然统一审批，此前的物管费调整、仲裁、租金截留均系双方串通操作的虚假行为。华特投资随即向江东省检察院、山川区公安局举报“虚假仲裁、虚假诉讼”，要求追究欧阳灿然及相关人员的刑事责任，并故意将举报信息扩散给天爱物管、荣华投资的核心员工。消息传开后，天爱物管总经理、荣华投资财务负责人等直接经办人因担心承担刑责，纷纷找欧阳灿然求助和哭诉，部分人员甚至通过法院的举报信箱提供更多证据以自保，欧阳灿然的内部体系彻底崩溃。
资金流向的追查则成为突破代持屏障的关键。华特投资向锦绣区法院提起“法人人格混同”诉讼，主张“荣华投资、天爱物管、天地集团存在人格混同，应共同承担债务”，并通过法院开具的《调查令》，调取了2020年至2024年间三家公司的全部银行流水、社保缴纳记录、工商登记资料。调查发现，荣华投资通过3家关联公司（均由欧阳灿然的侄子、外甥实际控制）收取租户租金，4年间累计转移资金1.2亿元——具体路径为，租户将租金或物管费支付至关联公司账户，关联公司扣除“服务费”后，将余款转入欧阳灿然及其亲属的私人账户，用于购买房产、奢侈品及偿还私人债务。
华特投资随即申请代位执行，并提起代位权诉讼，通过《调查令》进一步掌握了资金流向的完整证据链，据此向法院举报荣华投资及高管涉嫌“职务侵占罪”“拒不执行判决、裁定罪”。2024年11月，山川中院发出传票，责令荣华投资法定代表人（即山区农民）、财务负责人，及3家关联公司的法定代表人、财务负责人“本人必须到庭接受询问，不得委托律师代为出庭”。询问当天，关联公司的法定代表人在法院的证据面前心理防线崩溃，当场坦白“受欧阳灿然指示转移租金”的事实，并提交了欧阳灿然的微信指令、银行转账凭证等证据，这一突破直接撕开了欧阳灿然的代持屏障，使其资金转移行为暴露在司法视野下。法官第二天经请示领导后向荣华投资送达了《司法审计通知书》，责令该公司及相关人员配合审计，否则予以惩处。
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终局谈判，利益平衡下的和解协议
多重压力叠加下，欧阳灿然逐渐意识到，继续对抗已无实际意义——资金转移行为面临刑事追责风险，且华特投资的资源整合能力、调查能力与法律手段远超此前的债权人，拖延时间只会导致甚至引火烧身。他通过山川市工商联一位副会长牵线，主动向华特投资提出和解意向，希望通过协商解决纠纷。
初期谈判充满火药味。华特投资提出明确诉求，欧阳灿然需配合解除全部租赁、收益权障碍，放弃对天地购物广场的控制权，并退回部分侵占款项；欧阳灿然则坚持天爱物管需继续保留物业管理权，且不同意退款，认为“属民事争议范畴，不应额外追责”。双方多次争执不下，甚至出现欧阳灿然情绪激动摔碎水杯、华特投资代表愤然离席的情况，谈判几度陷入僵局。
但商业博弈终究以利益为核心，而非意气之争。在当地一位知名企业家的调解下，双方逐渐放下对抗情绪回归更改，从成本与收益的实际角度出发协商条款。2025年2月，经过多轮拉锯，双方最终达成和解协议，明确了各项权利义务的处置方案。
根据协议，华特投资将撤回对欧阳灿然及关联公司、人员的全部刑事举报，承诺“既往不咎”，不再以债权人身份行使代位权、撤销权；天地购物广场将以整体拍卖方式处置，若拍卖成交，天爱物管可继续保留物业管理权，但需与新业主重新签订合同并恢复原物管费标准，解除停车场的租赁关系。若流拍且华特投资同意以物抵债，天爱物管需在流拍后1个月内撤出，并移交全部运营资料；荣华投资、天爱物管的员工由两家公司自行负责遣散和安置；华特投资向李灿然支付1500万元、向郑世豪支付2000万元，用于解除两人对停车场收益权、设备权的补偿，其中李灿然需在收款后10日内移交停车场控制权，郑世豪需解除设备的抵押；世扬公司（原农商行的）债权以和解方式结案，华特投资在以物抵债后30日内，向世扬公司支付6300万元补偿款，世扬公司收到款项后需撤回执行异议之诉；最后，华特投资在收到执行款或取得以物抵债裁定后，放弃对剩余债权的追索，免除全部担保人的责任，并向法院申请终结执行，彻底了结债务纠纷。
华特投资之所以愿意接受这一和解方案，核心在于成本与收益的精准测算，按天地购物广场当前的月收入1000万元（租金+物管费+停车费；近年来租金下调明显）估算，参考商业地产常见的租售比，广场整体价值约15亿元，扣除已投入成本后仍有较大盈利空间；更重要的是，和解能快速排除各类对抗障碍，避免处置周期进一步延长——若继续通过诉讼解决租赁、收益权争议，仅执行异议之诉便可能耗时1年多，期间产生的资金成本、机会成本、人力成本将远超和解补偿支出，从商业角度看并不划算；再者，和气生财，非逼不得已，宜慎重以刑事手段实现债权，否则将严重影响数个家庭，免不了滋生二代人的怨恨。
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执行落地，以物抵债与商业体重生
和解协议签订后，处置流程进入实质性执行阶段。2025年3月，山川中院委托的评估公司完成对天地购物广场的全面评估，出具《资产评估报告》，广场10.万平方米有证物业及5000平方米无证建筑的评估总值为18.5亿元，其中停车场评估值8000万元，评估结果已兼顾了资产实际价值与市场行情。
2025年4月8日，山川中院在东东网司法拍卖平台对广场进行公开拍卖，起拍价定为评估值的7折，即12.95亿元，拍卖公告期为30天。尽管华特投资通过行业协会、投资机构等渠道积极推介该项目，强调“无隐性风险”，但受宏观经济环境影响，市场投资信心不足，加之广场此前的纠纷已在投资圈广泛传播，投资人担心后续仍存在潜在债务或运营障碍，最终无人报名参与竞拍，2025年5月8日，拍卖流拍。
流拍后，华特投资向山川中院提交《以物抵债申请书》，请求以12.95亿元的起拍价抵偿其债权。为履行协议中的补偿义务，华特投资委托一家天津的第三方公司，向法院指定账户划付1亿元，其中6300万元用于支付世扬公司的和解补偿款，1500万元支付李灿然的停车场收益权解除款，2000万元支付郑世豪的设备抵押解除款，剩余200万元用于支付执行过程中的杂费（如评估费、拍卖服务费等）。
2025年5月下旬，山川中院作出《执行裁定书》，确认天地购物广场的物权归华特投资与AMC设立的SPV公司所有，裁定书中明确了资产范围、权属变更时间、税费负担及相关义务，各方均未在法定期限内提出异议。6月1日，欧阳灿然按协议约定，安排工作人员将广场的不动产权证、租户合同、设备台账、财务报表等全部资料整理成册，移交至华特投资指定的接收团队；华特投资此前筹备的新物业公司（华特物业）同步正式进驻，更换了广场的标识系统、收费系统及安保团队，完成运营控制权的平稳过渡；同日，华特投资向山川中院提交《终结执行申请书》，兑现和解协议中“了结纠纷”的承诺，这场持续5年的商业地标博弈，终于正式落下帷幕。
2025年6月下旬，华特投资按规定缴纳了1亿元过户税费（含增值税、契税、印花税等），SPV公司顺利领取新的不动产权证书，天地购物广场同步更名为“华特新天地”。7月1日，华特新天地重新开业，引入多家新品牌商户，优化了业态布局，恢复了往日的商业活力，成为山川市核心商圈“不良资产盘活”的典型案例。
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复盘与启示
复盘整个处置过程，华特投资的总投入约12.5亿元，具体构成清晰可溯：债权收购本金10亿元、配资利息及杂费4000万元、各类补偿款1亿元、工作费（律师费、调查费等）1000万元、过户税费1亿元。
收入方面，包括2023年6月至2025年5月截留及发放的租金8300万元，及应收历年间的欠租4500万元（预计回收率60%，即2700万元），合计1.1亿元。最终通过以物抵债，华特投资获得月收入1000万元（注：租金比鼎盛期下降了20%）的优质商业地标，按当前市场行情测算，年净利润可达8000万元左右，投资回收期约15年，不仅实现了经济收益，更显著提升了该公司在不良资产处置领域的行业地位，成为“司法资源+综合策略”协同运作的成功样本。
对欧阳灿然而言，尽管失去了对天地购物广场的控制权，但通过和解实现了“体面退场”，他通过关联公司获得了一定的补偿，此前侵占的1.2亿元租金未被追究，余下债务被全部豁免，关联公司及担保人的责任也被免除，摆脱了最大的债务包袱。
本案例是不良资产处置领域中，债务人“系统性对抗”与债权人“精准破局”的典型样本，其经验与反思对行业具有重要参考价值。
从债务人的角度看，欧阳灿然的对抗手段覆盖“股权代持、隐性租赁、收益拆分、虚假仲裁、维稳施压、刑事干扰、程序拖延”等多个环节，核心逻辑是通过“架构复杂化、操作边缘性、纠纷多元化”，将简单的债权债务关系转化为多方参与、程序纠缠的“死局”，从而为转移资产、拖延时间、联合伙伴低价回购债权创造空间。这类对抗手段在商业体类不良资产处置中较为常见，尤其当债务人具备一定的资源与法律认知以及有操盘团队时，更容易通过“合法形式掩盖非法目的”，给债权人带来极大困扰。
而华特投资的破局之道，恰恰为债权人提供了可借鉴的思路，其成功关键在于三点，一是资源整合能力，通过联合央企AMC解决资金问题，借助人大代表、政协委员的社会影响力推动司法效率提升，突破地方保护与程序障碍，为处置争取有利条件；二是精准打击策略，针对实际控制人“境外遥控”的弱点采取限制出境措施，抓住关联人员对司法审计及刑事风险的恐惧心理瓦解内部防线，从“人”的层面打破对抗僵局；三是证据穿透能力，通过内部举报、资金追查获取虚假操作的核心证据，从法律层面否定对方设置的障碍，让“表面合法”的对抗措施失去依据。
案例同时暴露了商业体类不良资产处置的两大核心痛点，一是场地控制权把控难，隐性租赁、收益权转移等行为往往在债务爆发前已布局完毕，债权人尽调时难以全面察觉，处置时需额外花费大量时间解决权属争议；二是司法效率与商业价值的平衡难，处置周期过长可能导致商场权属不稳定、维护不力、租户流失、资产贬值，但过快推进或激进截留商户租金又可能引发经营秩序混乱、商户无所适从甚至引发维稳风险，如何在两者间找到平衡点，考验着处置机构的专业能力与统筹水平，更考验政法机关/经办法官的智慧、能力、作为和担当。
对后续类似案件的处置，笔者建议采取“法律+资源+策略”的综合手段，前期通过细致尽调摸清资产权属与潜在风险，避免遗漏隐性障碍；中期通过资源整合突破程序瓶颈，借助外部力量推动司法进程；后期通过精准打击瓦解对抗意志，结合商业谈判实现利益平衡。同时，也需借助外部正义力量推动司法环境进一步优化，减少“程序拖延、空转”“地方干预”等问题，提升不良资产处置效率，让更多陷入困境的商业体重新焕发活力，为市场健康发展注入动力。
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